본 연구는 주담대시장의 금리변동성이 서울 주택가격과 전세가격의 변동성에 미치는 동조화효과와 변동성의 전이효과에 대해 월별자료(2008.1~2021.6)로 GARCH-타입 모형을 이용하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 주담대 금리변동성에서 ARCH효과는 통계적으로 유의성 있게 확인이 되었으나, GARCH효과는 통계적 유의성이 결여되었다. 둘째, 주담대 금리변동성의 비대칭성효과는 확인되었으나, 주택매매 및 전세의 가격변동성의 비대칭성효과는 확인되지 않았다. 셋째, 주택매매의 경우에 동조화효과는 전기의 주담대 금리변동성이 당기의 주택가격변동성과 음(-)의 관계로 나타났으나 통계적 유의성은 없었고, 변동성의 전이효과는 통계적으로 유의한 역(-)방향의 변동성의 전이효과가 확인되었다. 넷째, 주택전세의 경우는 전기의 주담대 금리변동성이 당기의 전세가격변동성에 통계적으로 유의한 동조화효과와 변동성의 전이효과가 음(-)의 관계로 확인되어, 역방향의 변동성의 전이효과가 있었음이 입증되었다. 따라서 지속된 저금리정책으로 인해 주담대 금리변동성이 축소되면서, 역으로 주택가격의 변동성이 확대되었음을 시사한다. 결국 금융당국도 저금리정책을 지속하는 상황에서 자금흐름 모니터링을 강화하는 등 정책적 주의가 필요하였고, 개별경제 주체도 소위 ‘영끌’ 같은 빚내서 투자에 나서는 부동산투자 행위는 향후 금리상승기에 금리변동성 확대에 따른 주택가격하락의 위험(risk)에 노출될 우려로 우선적 위험관리의 필요성이 있음을 시사한다.