이 글은 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결을 비판적 관점에서 논의한 것이다. 이 사건 대상판결은 위탁자가 이 사건 주택인 오피스텔에 관하여 담보신탁을 설정하면서 그 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 자기 명의로 신탁부동산을 임대하기로 약정하고 그 취지가 신탁원부에 기재되어 있는 경우, 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 인도 및 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다면 수탁자로부터의 목적물 양수인에 대하여 임대차보증금반환을 청구할 수 있는가에 관한 사안이다. 대상판결은 위와 같은 상황의 임차인은 주택임대차보호법이 정하는 임차권의 대항력을 가지지 못한다고 판시하는 한편 신탁등기의 일부로 간주되는 신탁원부에 위탁자 명의로 임대한다는 내용이 기재되어 그 내용에 대항력이 있다는 이유로 임대차보증금반환의무는 위탁자 외의 자에게 있지 않고 위탁자에게 있다고 판시함으로써 임차인의 위 보증금반환청구를 기각하였다. 그러나 대상판결의 판시는 임차인보호를 위하여 주택의 양도로 인한 대항력 문제와 임대차계약의 당사자 문제의 분리를 허용하지 않고 양자를 일치시키려 한 주택임대차보호법의 취지에 반하는 태도이어서 적절하지 아니하다. 또한 임차권의 대항력은 임대인 이외의 자에 대해서도 임차권을 관철시킬 수 있다는 것을 의미하므로 임대차계약의 당사자인 위탁자가 보증금 반환의무자라는 신탁원부의 내용으로부터 곧바로 수탁자로부터의 양수인이 보증금 반환의무를 부담하지 아니한다는 결론이 도출되기는 어렵다. 따라서 임차인은 그 양수인에 대하여 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다. 이와 다른 태도를 밝히고 있는 대상판결의 결론과 논거 모두에 찬성할 수 없다.